보증금과 월세, 손익분기점은 어디서 갈릴까?

전월세 고민이 단번에 끝나는 숫자 기준

전월세를 고민할 때 사람들이 가장 많이 하는 말이 있다.

"보증금 더 넣고 월세 낮추는 게 나을까요?"

"아니면 그냥 월세 적당히 내는 게 나을까요?"

이 질문에 정답처럼 보이는 말은 많다.

하지만 실제로는 손익분기점 하나만 알면 고민이 끝난다.

 

전월세 선택이 어려운 이유는 기준이 없기 때문이다

대부분은 이렇게 비교한다.

↗ 월세 70만 원 vs 90만 원

↗ 보증금 5천만 원 차이

그런데 이 비교에는 결정적인 숫자가 빠져 있다.

보증금이 만들어내는 '월 효과' 다.

 

보증금은 사실상 '월세를 사는 돈'이다

보증금은 그냥 묶이는 돈이 아니다.

월세를 낮추기 위해 미리 내는 돈이다.

즉, 이 질문으로 바꿔야 한다.

"이 보증금으로 나는 매달 얼마를 아끼고 있는가?"

 

손익분기점 계산은 이렇게 한다

공식은 의외로 단순하다.

추가 보증금 ÷ 월세 차이 = 손익분기 개월 수

예시로 보면 바로 이해된다

선택지 A

• 보증금 5천만 원
• 월세 100만 원

선택지 B

• 보증금 1억 원
• 월세 70만 원

보증금 차이 : 5천만 원

월세 차이 : 30만 원

손익분기점 계산

5천만 원 ÷ 30만 원 = 167개월(약 14년)

 

이 숫자가 의미하는 진짜 메시지

이 계산 결과가 말해주는 건 하나다.

↗ 14년 이상 살 거면 유리

↗ 그 이전에 나올 거면 손해

그런데 현실은?

대부분 2년에서 길어도 4~6년

즉, 많은 경우 보증금을 더 넣는 선택은 숫자상 손해일 가능성이 높다.

 

사람들이 이 계산을 안 하는 이유

이유는 간단하다.

↗ 보증금은 안 사라지는 돈 같고

↗ 월세는 바로 체감되기 때문이다.

하지만 현실에서는 

↗ 보증금은 기회비용이 있고

↗ 월세는 누적되면 거대한 고정비다

둘 다 비용인데 형태만 다를 뿐이다.

 

손익분기점은 '결정 기준'이지 정답이 아니다

여기서 중요한 점.

손익분기점이 낮다고 무조건 보증금을 늘려야 하는 건 아니다.

• 현금 유동성
• 투자 기회
• 심리적 안정감

이 요소들도 고려해야 한다.

하지만 결정 순서는 반드시 이래야 한다.

↗ 손익분기점 계산

↗ 거주 예상 기간 대입

↗ 그다음에 감정과 상황 고려

이 순서가 바뀌면 선택은 항상 후회로 끝난다.

 

전월세 판단이 고정비 관리의 출발점인 이유

전월세 손익분기점을 이해하는 순간 다른 고정비가 보이기 시작한다.

↗ 통신비 약정

↗ 보험 납입 기간

↗ 구독료 연간 결제

전부 같은 구조다.

"이 돈을 얼마 동안 유지해야 이득인가?"

 

전월세 고민은 계산으로 끝난다

전월세 선택은 복잡해 보이지만 실제로는 이 한 줄로 정리된다.

"이 집에서 손익분기점 이상 살 것인가?"

이 질문에 숫자로 답할 수 있다면 전월세 선택은 더 이상 고민이 아니다.